曾文龍
               （國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）
（致理科技大學　曾文龍不動產學院）

一、今年元月，房市降溫
 這幾年房市逐年增溫，民國105年「買賣移轉棟數」只約24.5萬棟，為房市慘狀！106年開始回溫約26.6萬棟，107年繼續回溫約27.8萬棟， 108年突破30萬棟！去年在全球嚴峻的新冠疫情威脅下，台灣房市則在百業蕭條中熱氣滾滾！帶動全台房價上漲，賣了約32.6萬棟房子！並且，驚動政府打房！
    因此，房市景氣暫降溫。根據內政部統計資料，今年1月六都房屋買賣移轉棟數，台中因交屋潮帶動，房屋買賣移轉量為5,536棟、月增4.6%！是六都成長率唯一出現成長；其餘五都交易量則衰退，高雄市房屋買賣移轉3,617棟、月減幅15.5%最大；桃園買賣移轉4,128棟、月減幅12.9%次之；新北市5,726棟、月減幅10.6%，台北市買賣移轉量為2,968棟、月減幅8.7%，台南市2,077棟、月減7.8%。
    台中1月交易量在北屯區爆大量，因為例如「豐謙蜜之地」、「惠宇敦北」、「大毅55Ways」、「登陽春賞」、「精銳萌未來」等幾個建案皆趕在農曆春節前交屋，買賣移轉登記數量大為成長！
    高雄去年12月有4,200棟的交易量，為全年買賣移轉棟數的最高點，在基期較高的基準下，因此今年1月減幅較明顯，但買賣移轉量仍創近七年同期新高！
    去年12月央行推出新一波的選擇性信用管制措施，市場交易狀況受到影響，反應在1月的買賣移轉棟數上，導致今年1月與前一月相較，出現負數。
   政府打房祭出地政三法（平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例）、元月除了碰到農曆春節將至，買方期待價格下跌，暫時觀望市場，也是造成1月交易量減少的原因。

二、營建業大缺工的危機！
    房市太熱了，全台到處都有新建案開工，預售屋也賣得順利！然而嚴重的問題來了，目前全省到處都嚴重缺乏基礎工程工人和模板工，許多建商建議政府鬆綁法令，開放移工來因應市場急需人力之問題，否則若建築業未能如期完工交屋所面臨的危機，將會引發營建業的嚴重連環爆，以及與購屋人的大量糾紛！
    不動產業是市場經濟的火車頭！不動產業蓬勃發展將帶動許多行業如模板、鋼筋、水電管線配置、大理石、磁磚、室內裝修…等數百種不同類別行業生意興盛。台灣目前普遍面臨技術斷層的嚴重問題，平常連水電工人都很難找，許多店家也都是普遍高齡的老師傅，現代年輕人能禁得起磨練的很難找，多數人不肯學這種粗工。加上政府偏重勞工權益的一例一休制度，相關行業大多周休二日，工班每逢週日只能停擺，即使想趕工也不得不承受假日加班工資加倍的高成本！
    去年以來受新冠肺炎疫情影響，大陸建築原物料減少出口，加上人力和技術勞工短缺，已造成許多工程建案進度受影響、甚至可能停工的困境。營建業自去年以來就大缺工，缺工問題引發工期拉長，工資上漲占這一波營建成本壓力的四分之三，例如模板工一天工資喊到3,800元，臨時工更從去年一天2,500元左右，今年上調到2,800~3,000元。六都中又以新竹、台中、台南、高雄最為缺工。
    工、料上漲迫使營建成本上漲10%，公司的因應策略，常見有建案銷售與開工分開進行，建案改採先建後售或邊建邊售；或者大宗原物料先發包；建案視區域與個別條件適時調漲，以反映營建成本。工資上漲壓力很大，薪資已比過去漲約數倍，市場上仍是工人難求，目前工人一個月薪水已從7萬漲到12萬元，工資上漲壓力成了營建業者非常大的難題。

三、社會住宅照顧無殼蝸牛
    房市太熱了，銀行爛頭寸很多，游資氾濫，流向房市興波助瀾。然而買不起房子的人永遠買不起，只能租屋！這幾年租金卻也一直上漲，不但「台北居，大不易」，各城市也陸續出現這樣的社會問題！
廣建社會住宅，讓弱勢者有屋可住，且能夠負擔得起，這是政府的政策與責任。    「社會住宅」有三種來源：政府直接興建、獎勵民間興建，或是鼓勵民間將空屋釋出，供民眾承租。為讓社會上更多的弱勢者有屋可住，社會住宅以低於市場行情的租金、並採取「只租不售」的模式。住宅法第4條規定，直轄市或縣（市）轄區內之社會住宅，提供至少30％以上之比率，出租予經濟或社會弱勢者（包括低收入戶、65 歲以上老人、身心障礙者、遊民等），作為承租的優先戶；此外也提供一定比率給未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住之需求者。
    行政院在2017年核定「社會住宅興建計畫」，預計在八年內（即2017～2024年）提供社會住宅20萬戶，其中政府自行興建12萬戶，包租代管8萬戶。而在政府興建的12萬戶中，依據內政部統計，截至2020年底，已完成約1.7萬戶，興建中的約1.9萬戶，執行進度顯得落後；另包租代管媒合約1.3萬戶。將興建完成及媒合成功之社會住宅合計，僅占2020年第三季底之全國住宅總存量899萬戶的0.3％。社宅需求者之中籤率偏低，以台北市及新北市推出的案件為例，絕大多數在10％以下，甚至有些低到只有2％，需求遠遠大於供給，各級政府在推動上尚有許多努力空間。
    台北市政府在推動社會住宅上的努力值得肯定；然而日前所推出明倫社宅，其中三房型月租竟高達4萬多元，顯然超出一般中低所得者的負擔，引起不少爭議及討論。雖然租金合乎低於市場行情的規定，卻遠高到有違社會住宅為照顧無殼蝸牛住的權益的宗旨。除了興建成本過高、設計華而不實、附屬建物（陽台等）過大等問題有待改善外，台北市租屋市場價格高，也造成高租金的主因。引進「混居」概念，雖可矯正「鄰避效果」，防止被標籤化為「貧民窟」，確有其正面意義；然若因租金大幅超過經濟及社會弱勢者的負擔，以致弱勢者進住比率偏低，仍有違居住正義。
    詩聖杜甫一生窮途潦倒顛沛流離，他在成都浣花溪邊的草堂，被一陣狂風吹倒，雖已無屋可住，卻仍心繫天下窮苦之人，在其〈茅屋為秋風所破歌〉中，感慨而寫下：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！」。政府應以經濟效率的方式提供弱勢取得社會住宅。適足、低廉、實用、安全、避震、防火、有尊嚴的社會住宅，能讓天下寒士都租得到、住得起，居住正義才能真正落實！ (本文刊載於現代地政雜誌)