曾文龍
               （國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）
（台灣不動產物業人力資源協會  理事長）

一、打房一波波
     內政部聯合地方政府在2020年10月31日出手打炒房，這是有史以來第一次大動作。中央銀行緊接著在12月初祭出新一波選擇性信用管制，立刻在2020年12月、今年元月對發熱發燒的房地產市場引發降溫效果。建築界、房地產界因而明顯調整步伐。另外，因為營建成本不斷高漲，更嚴重的是非常缺乏工人，連台積電都捧著大筆現金把許多營建工人都搶走了！建築業、代銷業賣預售屋雖然很順利，甚至常聽到秒殺，然而能不能如期開工，整個工程可以順利進行，以免延宕受罰，產生消費者的糾紛，已經成了業界的隱憂，非常傷腦筋的事情！
     再來就是財政部接續出手打房，於2月20日預告修正「房屋稅條例」規定「住家房屋現值低於10萬元以下免稅條款」限縮，並排除法人適用。個人全國僅限3戶免稅，防堵分割房產避稅，預定7月1日上路。明年2022年5月申報適用，這是行政院「健全房地產市場方案」的短期措施。打房政策有急迫性，因此預告期僅20日，至3月12日截止，期望趕在立法院本會期3讀通過，7月1日起生效。要申報2021年7月到2022年6月的房屋稅時，適用「房屋稅」第15條規定，現行「房屋稅條例」第15條規定，住家房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅，導致部分所有權人藉由房產分割為小坪數，讓房屋評定現值低於10萬元，以規避房屋稅負。
    財政部官員表示，為避免多房族或包租公、包租婆藉增編房屋門牌號碼，將房產分割為小坪數房屋，使住家用房屋現值低於免稅門檻，以此避稅，因此，修正「房屋稅條例」排除法人適用，換句話說，未來法人即使持有房屋現值低於10萬元門檻，也不具免稅資格。
    同時，限制個人戶數。未來每人免稅戶數全國只限三戶，將以身分證統一編號（IDN）歸戶，假設有四戶以上住家房屋現值低於門檻房子，納稅人可自行選擇其中哪三戶適用免稅，其餘哪些要繳稅。

二、門牌全都錄，拚7月1日實施，跟個資法有衝突？
    蔡政府持續火力全攻打炒房，內政部次長花敬群表示，實價登錄2.0「房價揭示到門牌」修法，希望爭取政院同意在7月1日上路。至於房地合一稅部分，財政部課重稅年限愈趨嚴格，將持有1年課45％稅率的年限拉長至2年等，此舉對產業有極大衝擊。
    財政部公布「囤房」統計，2020年全國約有48.2萬人擁有非自住房屋，年增2.5萬人，甚至有1,747人擁有10戶以上非自住房屋。財政部非自住房屋定義，排除地下室、停車位等非居住建築、營業用、公益團體使用和自住等。
    為遏止炒房，立法院2020年12月三讀通過《平均地權條例》、《地政士法》，及《不動產經紀業管理條例》等修正草案，所謂「實價登錄2.0」，修法重點除房價資訊揭露到門牌、地號，還包括預售屋全面納管且即時申報、增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則、明定不得將預售屋紅單轉售予第三人，以防杜投機炒作。不過，法案通過後，須配合修正相關子法、申報書表及作業系統，並辦理宣導作業，條文明定施行日期將由行政院另行公告。內政部以7月1日為目標，爭取政院同意做為發布實施日期。
    前波房巿高點，因房地合一稅上路，冷卻好幾年，投資客投機客銷聲匿跡，在這一波政府打炒房聲中再度修法；修法重點除了年限之外，就是法人和個人稅率的差異。房地合一稅調整可能會影響產業和就業市場，特別是課重稅年限部分；境內法人方面，財政部力主納入範圍，因目前法人短期買賣只課營所稅20％和個人稅率最重45％有極大差異，投機者有套利空間，須修法補漏洞。
    財政部將課稅年限朝嚴謹方向調整，原規畫短期買賣課重稅標準趨嚴。修法後，適用稅率45％從持有1年內調整為2年內；課徵35％稅率從持有超過1年到2年間，調整為超過2年最長可達5年間。
    觀察市場趨勢，去年央行採取信用管制措施，房市熱度受到打擊而降溫。若是房地合一稅修法太嚴，將嚴重衝擊房市和經濟。
    然實價登錄2.0實施後，買賣雙方當更能掌握市場價格。然而如此全都錄，是否違反了「個人資料保護法」？例如「金榜題名」自古以來就是人生大喜事大快樂之一，然而去年考試院即不敢公布錄取者之全名與地址，畏懼違反個資法，打破千年來的習慣。一般人看榜單，很難知道到底誰錄取了！然而房屋所有權地址在哪裡？是否影響到屋主的生命財產安全及隱私？是否有違反個資法的疑慮？

三、房地合一稅實施後，夫妻間贈與明顯增加
    內政部統計資料，贈與登記之數量，連續五年夫妻贈與比例高達29%，佔比較房地合一上路前成長許多，每10件贈與登記中，就有將近3件屬於夫妻間的贈與，而一般贈與的數量與比率則是從房地合一上路後就明顯減少。
    夫妻間贈與在2013~2014年間佔比為24%，但從2016年就跳升到29%，並且連續五年都維持在29%左右，夫妻間贈與近五年多維持在每年1.2~1.3萬棟，一般贈與從2014、2015每年4萬餘棟，到房地合一上路後剩下每年約3萬棟左右。
    夫妻間贈與常見狀況就是為了節省出售時的土地增值稅，若是屋主已經使用過一生一次的土增稅自用住宅優惠稅率，但配偶並未使用過，且該次交易的土增稅金額較大，就可能將不動產贈與給配偶後出售，利用配偶的土增稅自用住宅優惠稅率10%節稅，尤其在土地公告現值大幅調整後，節稅效應顯著，每年的夫妻贈與移轉穩定維持在1.2~1.3萬棟左右。
    若是先生雖用過一生一次自用住宅優惠稅率，但將土地贈與太太後，其土地所有權已移轉，只要太太未曾用過優惠稅率，並符合自用住宅條件，則太太出售土地時就可以享受自用住宅用地稅率10%課徵土地增值稅。
    一般的贈與在房地合一上路後，透過不動產節稅功能大不如前，贈與屬於無償行為，稅務機關認定受贈者取得不動產的成本甚低，與市價有明顯差距，因此日後出售不動產將出現可觀的房地合一稅，統計顯示從房地合一上路之後，一般贈與的數量從4萬棟下降到3萬棟，減少趨勢明顯。 (本文刊載於現代地政雜誌)