一、    公共設施保留地大解編，影響房市力量大
    老百姓的土地被劃為公共設施保留地，將規劃為公園、學校、體育館…等等，這是地主的犧牲，是對社會的貢獻。但是公共設施保留地若一直保留，政府無力徵收無力執行，地主的土地動彈不得，一直被犧牲，這樣的地主算是最倒楣了！民國67年，筆者到高雄賣房子，停留兩年，依稀記得那時高雄政府的熱門規劃是「小坪頂特區」，因此附近賣房子的都以這個題材來大力推銷預售屋。但是這個計畫一直沒有進行。10幾年前，筆者在報紙突然看到中央把這個計畫撤銷，地主的心情又是如何？！
    所以公共設施保留地無法進行了，是應該要定期檢討，解編還給老百姓。目前中央正在推動都市計畫公共設施用地專案通盤檢討。例如苗栗縣都市計畫委員會最近審議通過，苗栗縣18個都市計畫區預計將解編204處約93.82公頃公設保留地，以公辦市地重劃方式取得，並開闢92處15.38公頃等公共設施計畫，計畫明年啟動第一個開發案。
    全國尚未取得公共設施保留地2萬多公頃，內政部營建署補助縣市政府推動辦理專案通盤檢討，全面檢討變更不必要的公共設施保留地，透過公辦整體開發，取得興闢仍有需要的公共設施用地。地主則可取回建築土地，解編公設保留地。例如苗栗市民族路、國華路口附近的公2公園用地，面積2.34公頃，劃設多年未開闢，現況大都是空地雜草。主管機關因無使用需求，草案擬變更住宅區，還地與民。這是一個遲遲來的正確方向，全國各縣市都有公設保留地。這些解編的土地，對整個房地產市場的未來有重大的影響！
    都市計畫法有幾條法條提到公共設施保留地，例如：第48條：依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：1、徵收。2、區段徵收。3、市地重劃。第 50 條：公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。前項臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除。都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法，由內政部定之。第 51 條：依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。

二、房地合一稅？囤房稅？研擬大修法
    內政部統計，財團及法人囤房現象嚴重，自2020年底止，全國有11.24萬個法人擁有住宅，其中1.34萬個法人擁有4房以上，佔擁屋法人的11.96%，可謂大戶。這些囤房法人手中持有房屋佔7成以上。去年第4季，非不動產及營建工程業法人更有超過5成房屋持有不到1年即出售，囤房投機的速度非常快，顯然不畏「房地合一稅」！
    內政部的統計分析：1、自然人擁有多宅的比例並不高，僅佔擁屋自然人的1.46%。2、擁屋法人中有11.96%持有4宅以上，這些囤房法人持有34.08萬宅，佔比73.55%，囤房現象嚴重。3、2019~2020年，擁有多房的法人賣屋數量高於購屋數量。4、2020年第四季，法人房屋持有不到一年就賣掉，比例高達54.51%，短期投機買賣頻繁。
    國發會2020年底提出健全房地產市場方案，其中有一項措施即為遏止法人囤房，行政院將提出防止法人炒房的政策。現在行政院、立法院針對房地合一稅大修法以及囤房稅是否提出的議題，正在熱烈討論中！
    「房地合一稅2.0版」修正草案本月已送入立法院，預計最快將於4月初排入議題審定，未來是否回溯及日出條款生效日，將是朝野攻防兩大焦點。
    對於延長短期持有定義，行政院版草案，個人持有2年內出售課徵45％，持有逾2年、未滿5年課徵35％；此外，境內法人售屋稅率由20％提高為最高45％，且預售屋、特定股權交易也納入課稅。大幅提高了房地合一稅的威力！
    以政院版條文來看，剛買房的投資客衝擊最大，原本持有滿2年後出售，稅率僅20％，在2.0版生效後，得持有逾5年以上才能避開重稅；且將預售屋也納入，即使交屋後也要重新計算持有期間，恐得持有7年以上，才可能適用20％稅率，對於高槓桿投資客而言，壓力將加大。至於是否回溯至2016年起取得房地適用？行政院高層日前表示尚未定案。

三、豪宅起死回生，順利售出
    2016年受到房地合一稅正式上路的衝擊，豪宅市場漸趨萎縮，成交量跌落低點，全年成交393筆，平均價約107.1萬。2017年房市場回溫，豪宅成交均價上修每坪110萬以上水平。成交量回升至400筆。隨著近兩年不動產交易市場的復甦，台北市豪宅交易量大幅增加，依據時價登錄資料，近五年台北豪宅交易量已然脫離谷底，一路攀升，去年交易量突破521筆，相較於2016年的最低點已成長達32.6%。不過每坪成交單價則未隨交易量提高，均價在112.2萬，與2016年相比僅略漲4.8%。       
     台北市近五年豪宅交易，全年交易量2016年393筆、2017年434筆、2018年436筆、2019年454筆，2020年市場加熱，豪宅市場熱絡，成交521筆！交易最多的中山區五年中有四年奪冠。
     2016年最高成交單價是松濤苑270萬/坪。2017年勤美璞真270.9萬/坪。2018年元利信義聯勤299.0萬/坪。2019年西華富邦264.0萬/坪。2020年元利信義聯勤260.3萬/坪。均價2016年107.1萬/坪。2017年112.9萬/坪。2018年113.0萬/坪。2019年
116.1萬/坪。2020年112.2萬/坪。
    今年政府持續打房，央行3月18日第二波打房政策擬將高價住宅貸款最高成數由60%下修至55%。而已擁有3戶以上房貸者則為40%。法人持有申請貸款僅為40%，且無寬限期，將影響資金不寬裕或欲以公司名義行資產配置的企業購屋意願降低。
（本文刊載於現代地政雜誌）


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