曾文龍

（國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）
（台灣不動產物業人力資源協會  理事長）
（致理科技大學  曾文龍不動產學院）

一、5月房市觀察

     5月疫情大爆發，每天都是嚇死人的萬例確診，甚至一路飆升至5萬、6萬、7萬，恐慌式的飆升！保險公司防疫險賠死了！打了3劑也是確診！死亡率也一路上升，到5月末每天1百多人死亡！這2年台灣疫情的控制一直是全世界的前幾名，然而目前卻跌至後段班，民怨遍地，恐慌蔓延！疫苗讓人質疑無效，打疫苗身體敗壞的後遺症案例甚多，令人不深唏噓！
    再加上俄烏大戰已然3個月仍然繼續砲火猛烈，沒有停止的跡象！烏克蘭許多城市都被打殘了，大量難民逃亡歐洲。俄國跟烏克蘭都是世界糧食大國，現在糧食大量減產，運送困難，已在全世界造成糧食恐慌的壓力。通貨膨脹繼續惡化，俄烏兩國的戰爭不只是兩國的戰爭，已經逐步惡化影響了全世界。台灣小國在兩岸的壓力下，在美國的挑釁刺激兩岸下，台灣如何自保、如何免於戰爭，需要領導人有高度的智慧與開闊的心胸。以上兩大國際因素，再加上國內升息及猛烈的打房措施，兩年來不畏疫情火熱的房市，已開始進入轉折點，營建業的壓力巨大，建材飆漲、缺工缺料，更是盡人皆知的不在話下！
        觀察房市有兩大重點可交叉運用，一個是每個月內政部公布的成屋買賣移轉棟數，清楚地記載每個月的成交量，但是在時間點上有一個多月的落差，5月的統計等於是4月的真正買賣成交量，因為還要進入地政事務所1個多月的土地登記程序。另外一個更為即時準確，則是民間建商、代銷、房仲在第一時間的買賣成交量，但是這個只能經過局部的訪問調查，這些資料通常是不公開的，只能看出局部，但是「一葉知秋、十葉知秋」，「春江水冷鴨先知」，可作出準確的判斷。
        5月的疫情太嚴重了，除非必要，大家都不敢出門。因此敢出來看房子的人數大幅減少！台北市看屋人數大約減少50%以上，新北市減少40%以上，雙北以外的5個都會區大約減少30%以上。5月疫情確診數量的驚人，如同海嘯，衝擊了房市的買氣。全台灣的新建案平均來人，也減了3成以上，有些房仲店頭的成交量甚至一個月只能成交1件、2件、3件等。中古屋帶看量慘澹。北台灣新案推案量銳減，創20年來的新低！房市繼續降溫！
        六都5月買賣移轉棟數，台北市3,068棟，年增2.3％；新北市5,721棟，年減12.6％；桃園市3,833棟，年減1.6％；台中市4,338棟，年增0.8％；台南市2,233棟，年減11.3％；高雄市3,648棟，年減18.8％；六都5月合計共22,841棟，年減7.7％。

二、政府猛烈打房措施，本期立法院沒有排上議程

   行政院在今年4月7日積極通過了平均地權條例修正草案，希望藉由阻斷預售屋紅單轉售，防止運用私法人身分炒作，防杜虛報價格，定義不動產炒作行為與重罰等，希望減少、甚至杜絕投機客炒房利用換約哄抬牟利，散播不實資訊，影響價格等炒作亂象。行政院本來提議炒房關3年刑責在各方壓力下已經取消，但是重罰拉高到新台幣5仟萬，相關民眾亦覺恐慌與壓力，雷聲非常的大。
    「平均地權」4個字是當年孫中山欲推翻滿清、建立民國的響亮口號與宗旨，亦即不希望地主壟斷土地，欺壓農民，富則愈富，貧者愈貧，欲消滅「朱門酒肉臭，路有凍死骨」的惡劣、慘無人道的現象。台灣於民國43年通過的平均地權條例，即是秉持這個精神立法。炒房的元凶是炒地價，地價是蓋房子最大的成本，地價漲了，房價焉能不漲？！然而政府最近幾年，許多縣市積極標售土地，公開炒作地價，地價愈標愈離譜的高。筆者多次呼籲應改革這種惡劣的制度，同一塊標的如果有多人搶標，政府既然已經訂定合理的售價要出售，那就讓這些搶標者抽籤就好了，政府卻扮演著火上加油、推波助瀾的最大推手！因此這兩年房價到處飆高，卻回頭來打民間炒房，那不是本末倒置、見樹不見林嗎？根據報載內政部也注意到了「平均地權條例83條」明確規定炒地皮也有關3年的刑責，不必修法就有了！（第 83 條以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。）
    立法院本會期已經尾聲了，平均地權條例修正草案至5月底尚未排入委員會審查，可以確定無法在本會期通過，顯然朝野立委可能在民意的壓力下，國際因素的變動下意興闌珊了，也許要準備縮手了，只剩主辦法案的內政部要爭取在立法院下個會期排入優先法案。但是立法院下個會期將有4年一度的地方選舉，來自建商與地方議員的政治壓力更大，平均地權條例能否在今年年底前獲得立法院審查及獲得通過的機率恐怕愈來愈低了，若是這樣，則應了古人的「雷聲大雨點小」了！

　三、房屋漏水是非常痛苦的，為房地產消費糾紛的第一名

    高興地買了房子，住了沒多久卻發現是漏水屋，這種糾紛很多。房屋漏水的維修也是很痛苦的，因為很多師傅也常常修不好，房屋漏水的糾紛一直是房屋買賣糾紛的排行榜第一名。根據政府「不動產服務業管理作業系統」之「111年第一季房地產消費糾紛原因統計表」，「111年第一季房地產消費糾紛案件」共有517件，按照消費糾紛件數多寡排序為1.仲介業267件2.建商219件3.其他22件4.代銷業9件。房地產消費糾紛前5名排行榜為1.房屋漏水問題74件（仲介業63件，建商13件）2.終止委售或買賣61件（仲介業49件，建商12件）3.施工瑕疵52件（建商51件，其他1件）4.隱瞞重要資訊51件（仲介業43件，建商8件）5.交屋延遲26件（仲介業1件，建商25件）。
    另外，排序第6為訂金返還（斡旋金轉成定金），第7為服務報酬爭議。第8建材設備不符，以及屋頂使用權與產權爭議、停車位使用權、有關稅費爭議、標的物貸款問題……等等。消費者須更努力做功課，買房是一生大事，付出的金額與壓力很大，建商須更嚴謹控管品質，則消費糾紛能大幅減低！