曾文龍

（國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）
（台灣不動產物業人力資源協會  理事長）
（致理科技大學  曾文龍不動產學院）
 
一、高雄地價又炒高了！再來是桃園！

    高雄市政府土地又漲價了，政府繼續積極標售土地領導漲價！
    民間買賣土地都是檯面下的，一般都是以市場行情賣掉，或是比市場高一些賣掉，如果太高很難賣，買方不划算，但整府標售土地則是讓一堆單位競標炒熱氣氛、炒高地價，建議政府單位如果地點條件比較好的土地，有多人搶標，應該是讓大家抽籤，以抽籤到者為得標，因為政府已經訂出一個合理的售價，不應該讓大家激烈搶標。地價炒高了，房價自然被拉高，政府為了賣地多一些收入，卻讓全民買房買貴了，全民變成受害者，政府再回頭罵有人炒房，這種惡劣的制度，難道不需要改良嗎?
    高雄市地政局6月15日標售土地，共22標封競爭8標土地，開標結果揮出全壘打，100%完標！標售總價達23.22億元，整體溢價率為32.3％，亦即土地又漲價了三成多，周邊的土地當然要見賢思齊，這個引響力是很可怕的、很巨大的。甚至影響了全台灣的地價往上！信義房屋集團旗下信義開發以12.76億元，標得高雄大學1,799.93坪「住三」土地，每坪70.94萬元，溢價達44.22％，亦即漲價了四成多，漲幅更大！皇苑建設以2.2億元，拿下中都「住三」土地244.59坪，溢價近28％，得標單價90.36萬元，是此次土地標售的單價王！
    近五年來，許多縣市政府瘋狂的標售土地，土地瘋狂炒高，因此一年來許多報章雜誌也都報導了「政府領導炒地皮」，這是很可怕的。當前全世界通膨壓力巨大，我們還要繼續炒高地價？不是不能標售土地，但是要用合理價售出，不然「不動產估價師」如何估價？
    另外，桃園市二大土地標售案即將陸續開標，7月19日將標售觀音草漯、機捷A20興和特區等82標土地，桃園大規模的產業專用及住宅可建地釋出，各界矚目的桃園航空城計劃啟動招商，首次釋出的桃園航空城產專區，九標土地總面積達16萬坪，西側六筆土地鄰近國道二號，各標土地面積在2,269～9,339坪、底價約在每坪21.7至23萬元；東側三標鄰近國一甲線，土地面積較大，各標土地面積在2.5～5.7萬坪間，底價每坪20.5萬元，使用分區均為產四，建蔽率70％、容積率320％。
    政府在拚賣土地業績，國有土地不斷大量流失！

二、房屋稅繼續調高

    房屋稅稅基的「房屋標準單價」，今年有13個縣市須重新評定，財政部近年公告標準單價調幅指標，雙北、高雄等縣市，近40年標準單價調幅在80％～160％，為調整單價最高的前段班；桃園市、新竹市、台中市、屏東縣、花蓮縣等調幅約60％～80％，為中間漲幅的中段班。其中過去近40年都未調整而首度調整的彰化縣一次調高60%最多！南投、台東、屏東、雲林縣調高3.7%至12.7%不等，連江縣、花蓮縣籍台南市則未調整。今年適逢調整年，最新房屋標準單價7月起適用，但僅新增建房屋適用，舊屋不受影響。
    房屋稅計算方式為「稅基乘以稅率」，稅基為房屋評定現值，而房屋現值涵蓋房屋標準單價、地段率及折舊率等。今年有13個縣市須評定2023年期（今年7月至明年6月）房屋標準單價，並於6月底前公告，目前已8縣市公告，有5縣市調高、3縣市未調整。

三、房租漲得很兇

    租金一直漲價，租屋問題越來越嚴重。
    台北房價最高，房租也一直漲，因此越來越多台北人到桃園買房或租房，桃園的人口，去年2021年底已達到227.2萬人，十年來增加了26萬人，是台灣第一名的移民城市！租房買房的需求很大，今年6月租金水平最高的龜山區，每坪租金開價已高達約1千元，桃園中正藝文特區，套房月租約1.2萬到1.5萬，2房大約1.6萬到2萬，各縣市房價漲得太兇，房租也水漲船高，目前租客的痛苦指數，最高為第一名台北市，每坪租金約1700元，新北市約1200元，新竹市約990元，新竹縣約930元，桃園市約890元。這五大城市被稱為「租屋地獄」!
    營建署報告「300億元中央擴大租金補貼專案計畫放寬資格申請」，本專案7月1日起開放申請，為期2個月、24小時皆可受理，租屋補貼門檻，由每月平均所得從須在各地最低生活費金額2.5倍以下，放寬為3倍以下。承租的住宅從僅限合法住宅，放寬為未保存登記建物（如頂樓加蓋）承租戶也可申請。適用對象包括，初入社會經濟尚未穩固的20至35歲單身青年，提高至補貼金額1.2倍。結婚2年內新婚家庭，提高至補貼金額1.3倍。
    育有未成年子女（含胎兒）家庭，原本不論子女人數多寡，均統一補貼4000元，現則按生育人數提高補貼金額，育有1人提高至1.4倍、2人1.6倍、3人1.8倍，亦即每增加1名未成年子女，補貼金額增加0.2倍，以此類推。
經濟弱勢（低、中低收入戶）家庭，提高至補貼金額1.4倍（以新北市市區為例，從5000元調高至7000元）；社會弱勢（身心障礙者／原住民／65歲以上／其餘住宅法第4條社會弱勢身分）家庭，則提高至1.2倍（以新北市區為例，從4000元調高至4800元）。本專案以照顧50萬戶租屋族為目標，但為減輕租屋族經濟負擔，凡是在期限內符合資格也完成申請者，超額戶數行政院已核定皆予以補貼。