2022年8月房地產分析
平均地權條例的威嚇
曾文龍
（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）
（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）
一、房價太高，國宅及地上權宅受到歡迎！
政府於1975年訂頒「國民住宅條例」，那時正是台北領導台灣風行預售屋制度的時代、房地產起飛的年代，民眾若要買房，一個是政府興建的國宅，一個是民間興建的預售屋，兩者皆提供人民在經濟發達、台灣錢淹腳目的時代對於住宅的熱烈需求。然而國宅之興建品質不佳，常為人民所詬病，雖然房價比民間蓋的房子低廉，但是國宅銷售不佳。有的人不買國宅，認為是比較次等、弱勢居住的房子。1999年，政府決定廢止興建國民住宅，並於2013年配合住宅法之施行，廢除國民住宅條例，國宅雖然走入歷史。當年蓋的國宅現在已經非常老舊破落，需要都更，但是都更卻是最難的事情！折磨死人了！
幾十年前，台北市空地尚多。國宅多興建在熱鬧的地點，區段良好，食衣住行都非常方便（例如成功國宅、大安國宅、正義國宅……）。正義國宅歷經20幾年的痛苦都更談判，現已拆除成美輪美奐、現代高檔大樓，整個過程付出代價極大，當地價一直漲，從蛋黃區漲到蛋白區、漲到蛋殼區，擁有絕佳地點、地段的國民住宅，雖然品質較差又老舊，但房價相對低廉很多，公共設施較大，生活設施很便利，國宅乃「被迫」一直受到歡迎。而且老舊房子照樣也會漲價，雖然幅度較小，例如大安區的房子購買3房中古屋的總價大約在3500萬左右，然而大安國宅、成功國宅類似的物件、類似的房屋只要2千萬到3千萬，畢竟價格相對便宜是最吸引人的，口袋有多少錢才是最重要的生存因素。
最近3年高雄房價暴漲，民眾覺得不可思議，也買不起，因此坪數只好愈買愈小，甚至只能買一房兩房。或去買無須買土地的「地上權住宅」便宜的多，顛覆了千年來「有土斯有財」的傳統觀念！台北高房價已經太多年了，許多人只好到桃園、新竹購屋，再通勤來台北上班，美其名為「高鐵貴婦」。高雄房價相對台北極為低廉，然而疫情這3年卻房價暴漲，民眾看到了台北的可怕房價，高雄跟台南房價恐怕未來也是會一直漲，民眾很難去負擔與想像！
這幾年高雄有些建商推出較便宜的地上權住宅並順利得到購屋人的認同，2017年永信建設於五甲公園旁推出高雄史上第一棟地上權大樓「R5新世界」，開價13~19萬元，成交價大約每坪10.3~18.5萬元，該棟大樓共計30戶，為所有高雄地上權宅中移轉量最多的社區，而在30戶移轉中出現27戶房價上漲，例如2016年4月8樓戶型33.67坪成交415萬元，每坪約12.73萬元，而該戶2021年5月轉售，成交價達620萬元，換算每坪18.49萬元，房價漲幅高達205萬元！地上權住宅轉賣時大多漲價售出，僅有3筆降價求售。
銷售的順利的原因是地段較佳，附近近乎沒土地可開發，居住人口密集，無論住屋或租屋需求量大，因此即便是地上權住宅，房價仍然受到歡迎及上漲。
地上權住宅因為不用買土地，約為一般住宅 7折，而購買地上權住宅雖不用繳交地價稅，但每年須繳納地租，而隨著使用時間縮短，未來若轉售貸款成數會降低。
二、平均地權條例的威力！
最近2年政府積極打炒房，甚至去年準備修法平均地權條例，提出炒房要關三年，震驚了各方。這個議題爭論很大，後來沒有再提出。但是另外的5大打炒房方法，準備在今年下半年立法院會期希望可以順利通過，但目前政府最大事情是各縣市市長及議員的選舉，因此要修法「平均地權條例」這個議題能否通過還在爭論之中。其實平均地權條例83條本來就有規定炒地皮關3年，「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」但是這一條應尚未有法院的判決！五大打炒房方法為：1、在新建成屋換約轉售,並如有意圖影響交易價格、意圖製造熱銷假象或斷牟利等不當炒作行為時,違者將最高可罰5000萬元；2、預售屋解約應在3日內辦理錄報；3、私法人購屋將首採許可制；4、五年內不得移轉；5、建立檢舉獎金制度。
「平均地權條例」修法，這2年先是有實價登錄2.0打房修法，再來就是上面所講的5大方法顯得威風凛凛。台灣人大部分不清楚「平均地權」這4個字是中華民國國父 孫中山先生最早提出來的， 孫中山為了推翻貧富懸殊的暴政清朝，遠在日本的同盟會時代就提出了「驅除韃虜、恢復中華、創立民國、平均地權」等4句口號。
孫中山說「土地為人生最要之事，無土地即無立足之所。人非飛鳥魚鱉，可以借空中水底棲身。英國昔年人民受土地之苦者一百餘年，因富戶廣收土地，限制貧者。故去歲南京臨時政府成立時，兄弟首先謀解決土地問題。」
「我們要預防這種由於土地的關係，有貧者愈貧、富者愈富的惡例，便非講民生主義不可。要講民生主義，又非用從前同盟會所定平均地權的方法不可。此刻的革命事業，本沒有成功，要想革命成功，預先還要解決土地問題。」
（本文刊載於現代地政雜誌）
地址：臺北市大安區忠孝東路4段60號8樓
電話：02-2721-9527 傳真：02-2781-3202
網址：http://www.bigsun.com.tw
