2022年9月房地產分析
   地震、房價、稅務
曾文龍
（國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）
（致理科技大學  曾文龍不動產學院）
一、恐怖的台東、花蓮大地震！
     9月17日晚間9點41分，台東關山發生大地震，芮氏規模6.4、地震深度7公里，最大震度台東有「6強」，是49年來當地最大地震，也撼動了全台灣，搖了很久，把台灣老百姓嚇死了！誰不怕地震呢？很囂張、很會貪污的人碰到地震一樣嚇死了！9月18日下午2點44分，台東池上發生規模6.8強震，導致花蓮玉里中山路一間透天厝倒塌！由於建物嚴重損毀、橫倒路中，縣府取得陳姓屋主同意後，漏夜開拆！
    台灣處於地震帶，隨時都會有地震，一些老舊的房子非常危險。地震如果來到人口密集的台北，恐怕死傷慘重！民國88年發生了921集集大地震，重創全台，震撼人心，甚至台北縣倒了一棟新大樓、台北市倒了一棟舊大樓，芮氏規模達到7.3，一共持續了102秒，總計2,415人死亡，11,305人受傷，也迫使國人和政府開始深思防震的重要性。因此也催生了民國106年5月10日危老重建條例的通過，成績斐然。但是老屋太多了，還是有些緩不濟急。這2年碰到建材大漲，不少談好的危老推動案，因為不敷成本，只好暫停，這真是一件悲哀的事！台東、花蓮強震的第一天，鄭凱倩推動師在群組寫了一封信給我，「曾老師，這次花東位於震央，房屋倒塌，橋梁斷裂，帶來重建省思。原來您有先見之明，早到花蓮部署！之前，我還納悶，為何您帶著團隊遠征花蓮，現在明白了。曾老師您們辛苦了，非常感恩您為我們做的一切。」這2年本人代表花蓮縣政府，在花蓮11鄉鎮推動危老重建說明會，希望可以幫助地震帶的偏鄉，重視危老重建的問題。
    政府多年來忽略防災型都更的重要性，政府應當全面強制健檢老屋，強制拆除危險的房子。目前全台灣住宅地震險投保率不到4成，算是低的，大家沒有很重視。全台各地新竹縣市的投保率45.58%最高，桃園市45.09%居次，連江縣只有1.52%，全台最低。
二、全台灣房價一律漲得太凶，民怨沖天，年輕人感到未來沒有希望
    最近3年來房價漲得太兇了，20年來漲得最兇的是台北市、新北市，桃園、新竹、台中、嘉義、台南、高雄、屏東、台東、花蓮房價都是文風不動的，但是這3年來都漲得很兇。台南是房價基期很低的6都直轄市，但是受到台積電建廠的影響，許多人瘋狂地去買屋，使得房價大漲，讓台南的老百姓極受驚嚇！台積電的股票台灣人可能佔不到10%，根本是一家外國公司，但是也把台南、高雄房價炒翻天了，真是很無奈啊！台南人、高雄人已經買不到便宜的房子了！20年來台北、高雄的建設發展非常不均衡，現在卻從房價上進入慢慢的均衡，真真是一個都市建設的悲劇！台南人變成要不吃不喝9年，才有能力買房，房價所得比增幅最大的是台南市，2019年第一季房價所得比大約7倍，今年第一季已經大幅提高到9倍，增幅高達31%，台南人真的受不了了！
    漲幅的第2名是高雄市，19%。漲幅的第3名是新竹縣、新竹市，17%；第4名是台中，16%；第5名是台北市，15%。全國平均漲幅大約11%。
    全國房價所得比持續往上，2019年第一季房價所得比已經上升到9.58倍，增幅達11%，3年來讓大家的購屋負擔都變得沉重了。但是3年前2年前敢買房子的人卻得到漲價的利益，有的年輕人是要買來自住了，竟然發現房子漲價100多萬，乾脆賣掉，以得到眼前的利益。因此3年來，房地合一稅節節攀升！
三、稅務問題煩死人很難懂！動不動也會被處罰！
    台灣的稅務非常的複雜，老百姓霧煞煞，沒注意還會被政府處罰，真是一件煩死人的事情！茲舉幾個例子：
1、移轉農業用地，是否可免徵土地增值稅？
   依土地稅法39條之2規定，民眾出售作農業使用的農業用地時，若稅務機關審核符合規定，可以申請不課徵土地增值稅，經核定不課徵土地增值稅的移轉案件，其實是將該移轉階段已產生的漲價利益延緩課徵，若買方在取得該筆土地後，變更為非農業使用，再將該筆土地移轉給他人，則稽徵機關將會一併課徵前後兩次之土地增值稅，因此並非實質免稅。
   免徵土地增值稅的案件可分為2種，第1種為延緩課徵，非實質免徵。以非都市土地公共設施使用為例，可免徵土地增值稅。但若後來該筆土地被變更為非公共設施使用後再進行移轉，便須負擔前手交易免徵之土地增值稅。
   另一種免徵土地增值稅樣態，是為實質意義的免徵，如各級政府標售區段徵收土地，依土地稅法第28條規定，可准予免徵土地增值稅，以避免政府須負擔高額土地增值稅。
2、現況做道路使用的非都市土地移轉時，如符合要件，可以申請免徵土地增值稅。
   非都市土地供公共設施使用，免徵土地增值稅要件為屬依法得徵收。需用土地人已開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，依法完成使用地編定，取得需用土地人核發之「非都市土地供公共設施使用證明書」，於移轉土地時，即可申請免徵土地增值稅。
3、申請房屋供自住使用，是否需辦理戶籍遷入，才可以按自住住家用稅率課徵房屋稅？
   房屋是否適用自住住家用稅率，與戶籍是否設於該房屋無關，而係依實際使用情形是否符合自住使用有關。
    房屋稅之稅率分為自住住家用、非自住住家用、營業用及非住家非營業用等稅率。個人所有的住家用房屋符合無出租、營業，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國持有房屋合計3戶以內等要件時，該房屋可申請按自住用稅率課徵房屋稅。民眾所有的房屋如符合前述條件，即可申請按自住住家用稅率課徵房屋稅，但如果要申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，則必須於該地辦竣戶籍登記。（本文刊載於現代地政雜誌）
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