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2022年9月房地產分析 地震、房價、稅務


2022年9月房地產分析
   地震、房價、稅務
曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學  曾文龍不動產學院)
一、恐怖的台東、花蓮大地震!
     9月17日晚間9點41分,台東關山發生大地震,芮氏規模6.4、地震深度7公里,最大震度台東有「6強」,是49年來當地最大地震,也撼動了全台灣,搖了很久,把台灣老百姓嚇死了!誰不怕地震呢?很囂張、很會貪污的人碰到地震一樣嚇死了!9月18日下午2點44分,台東池上發生規模6.8強震,導致花蓮玉里中山路一間透天厝倒塌!由於建物嚴重損毀、橫倒路中,縣府取得陳姓屋主同意後,漏夜開拆!
    台灣處於地震帶,隨時都會有地震,一些老舊的房子非常危險。地震如果來到人口密集的台北,恐怕死傷慘重!民國88年發生了921集集大地震,重創全台,震撼人心,甚至台北縣倒了一棟新大樓、台北市倒了一棟舊大樓,芮氏規模達到7.3,一共持續了102秒,總計2,415人死亡,11,305人受傷,也迫使國人和政府開始深思防震的重要性。因此也催生了民國106年5月10日危老重建條例的通過,成績斐然。但是老屋太多了,還是有些緩不濟急。這2年碰到建材大漲,不少談好的危老推動案,因為不敷成本,只好暫停,這真是一件悲哀的事!台東、花蓮強震的第一天,鄭凱倩推動師在群組寫了一封信給我,「曾老師,這次花東位於震央,房屋倒塌,橋梁斷裂,帶來重建省思。原來您有先見之明,早到花蓮部署!之前,我還納悶,為何您帶著團隊遠征花蓮,現在明白了。曾老師您們辛苦了,非常感恩您為我們做的一切。」這2年本人代表花蓮縣政府,在花蓮11鄉鎮推動危老重建說明會,希望可以幫助地震帶的偏鄉,重視危老重建的問題。
    政府多年來忽略防災型都更的重要性,政府應當全面強制健檢老屋,強制拆除危險的房子。目前全台灣住宅地震險投保率不到4成,算是低的,大家沒有很重視。全台各地新竹縣市的投保率45.58%最高,桃園市45.09%居次,連江縣只有1.52%,全台最低。
二、全台灣房價一律漲得太凶,民怨沖天,年輕人感到未來沒有希望
    最近3年來房價漲得太兇了,20年來漲得最兇的是台北市、新北市,桃園、新竹、台中、嘉義、台南、高雄、屏東、台東、花蓮房價都是文風不動的,但是這3年來都漲得很兇。台南是房價基期很低的6都直轄市,但是受到台積電建廠的影響,許多人瘋狂地去買屋,使得房價大漲,讓台南的老百姓極受驚嚇!台積電的股票台灣人可能佔不到10%,根本是一家外國公司,但是也把台南、高雄房價炒翻天了,真是很無奈啊!台南人、高雄人已經買不到便宜的房子了!20年來台北、高雄的建設發展非常不均衡,現在卻從房價上進入慢慢的均衡,真真是一個都市建設的悲劇!台南人變成要不吃不喝9年,才有能力買房,房價所得比增幅最大的是台南市,2019年第一季房價所得比大約7倍,今年第一季已經大幅提高到9倍,增幅高達31%,台南人真的受不了了!
    漲幅的第2名是高雄市,19%。漲幅的第3名是新竹縣、新竹市,17%;第4名是台中,16%;第5名是台北市,15%。全國平均漲幅大約11%。
    全國房價所得比持續往上,2019年第一季房價所得比已經上升到9.58倍,增幅達11%,3年來讓大家的購屋負擔都變得沉重了。但是3年前2年前敢買房子的人卻得到漲價的利益,有的年輕人是要買來自住了,竟然發現房子漲價100多萬,乾脆賣掉,以得到眼前的利益。因此3年來,房地合一稅節節攀升!
三、稅務問題煩死人很難懂!動不動也會被處罰!
    台灣的稅務非常的複雜,老百姓霧煞煞,沒注意還會被政府處罰,真是一件煩死人的事情!茲舉幾個例子:
1、移轉農業用地,是否可免徵土地增值稅?
   依土地稅法39條之2規定,民眾出售作農業使用的農業用地時,若稅務機關審核符合規定,可以申請不課徵土地增值稅,經核定不課徵土地增值稅的移轉案件,其實是將該移轉階段已產生的漲價利益延緩課徵,若買方在取得該筆土地後,變更為非農業使用,再將該筆土地移轉給他人,則稽徵機關將會一併課徵前後兩次之土地增值稅,因此並非實質免稅。
   免徵土地增值稅的案件可分為2種,第1種為延緩課徵,非實質免徵。以非都市土地公共設施使用為例,可免徵土地增值稅。但若後來該筆土地被變更為非公共設施使用後再進行移轉,便須負擔前手交易免徵之土地增值稅。
   另一種免徵土地增值稅樣態,是為實質意義的免徵,如各級政府標售區段徵收土地,依土地稅法第28條規定,可准予免徵土地增值稅,以避免政府須負擔高額土地增值稅。
2、現況做道路使用的非都市土地移轉時,如符合要件,可以申請免徵土地增值稅。
   非都市土地供公共設施使用,免徵土地增值稅要件為屬依法得徵收。需用土地人已開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,依法完成使用地編定,取得需用土地人核發之「非都市土地供公共設施使用證明書」,於移轉土地時,即可申請免徵土地增值稅。
3、申請房屋供自住使用,是否需辦理戶籍遷入,才可以按自住住家用稅率課徵房屋稅?
   房屋是否適用自住住家用稅率,與戶籍是否設於該房屋無關,而係依實際使用情形是否符合自住使用有關。
    房屋稅之稅率分為自住住家用、非自住住家用、營業用及非住家非營業用等稅率。個人所有的住家用房屋符合無出租、營業,供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國持有房屋合計3戶以內等要件時,該房屋可申請按自住用稅率課徵房屋稅。民眾所有的房屋如符合前述條件,即可申請按自住住家用稅率課徵房屋稅,但如果要申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅,則必須於該地辦竣戶籍登記。(本文刊載於現代地政雜誌)
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