2022年10月房地產分析
—房市景氣趨冷
曾文龍
（國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）
（致理科技大學  曾文龍不動產學院）

一、10月政府移轉棟數統計，顯示9月景氣下滑
    6個直轄市根據政府地政局統計，10月買賣移轉棟數共17,096棟，呈現衰退，10月比9月衰退6.9%！今年比去年同期更是衰退了28.2%！為5年來同期新低點。
    台北市買賣移轉棟數1,926棟，月衰退1.6%，年衰退21.3%！新北市買賣移轉棟數3,851棟，月衰退6.5%，年衰退40.1%！桃園市買賣移轉棟數3,066棟，月衰退16.3%，年衰退30.7%！台中市買賣移轉棟數4,069棟，月衰退0.7%，年衰退7%，台中衰退最少！台南市買賣移轉棟數1,621棟，月衰退7.7%，年衰退21.2%。高雄市買賣移轉棟數2,563棟，月衰退7.2%，年衰退37.2%。6都合計買賣移轉棟數17,096棟，平均月衰退6.9%，平均年衰退28.2%！不管是月衰退或年衰退，皆呈現全面衰退，顯示幾個月來利空因素不斷，造成景氣不斷下落。
    然而政府的10月買賣登記移轉棟數，顯示的是9月的買賣成交數量，因為9月的成交量大約1個月後，10月才能登記過戶完成。
    10月的買賣成交狀況如何呢？因為政府的統計11月1日才會公布，緩不濟急，然而我們可以參考台灣大房仲公司的相關統計，就可以了解10月的趨勢狀況。至於領導台灣房地產的建商預售屋先期指標狀況，可以參考台灣各地代銷公司的銷售情況，也可以預判整個趨勢的走向。
二、第一線房仲業的10月情報
    最能感受房地產冷暖情報的應是台灣眾多房仲從業人員，每天在各縣市鄉鎮第一線市場面對顧客、面對買方賣方，最能感受到房地產景氣的冷暖趨勢。雖然個別公司的情況不同，但是整體來看也是很清楚的。
    中央銀行因應國際經濟情況，於今年3月宣布升息1碼後，房市景氣也受到影響。俄羅斯與烏克蘭的戰爭，戰爭的死傷人數、建築物的被摧毀，這樣的恐怖氣氛，以及俄羅斯、烏克蘭是糧食大國，糧食無法輸出，更是影響了全世界。台灣股市跌跌不休，股民非常悽慘也沒有餘力來投入房地產，今年的房市買賣交易量從4月就開始下修了，例如住商不動產企劃研究室的統計，高雄加盟店年度衰退已經高達43.8%！原來科技業所帶動的投資性買家已經觀望了，不進場了。住商不動產的新聞稿指出，台北市10月比9月衰退4.3%，年度同期則大幅衰退40.1%！新北市年度衰退27.6%！桃園10月比9月衰退6.6%！年度同期大幅衰退42.8%！台中年度衰退28.5%；台南年度同期衰退32.1%！高雄年度衰退43.8%！預估今年第4季房市景氣將呈現下滑。
    台灣房屋集團統計內部成交情況，6都10月交易量比9月衰退3.3%，比去年同期衰退9.9%。台灣房屋表示銀行升息及股匯市的震盪，澆熄房市買氣，買方出價愈趨保守，買賣雙方價格沒有交集。交易量持續降低，讓房市進入冷靜期。通膨壓力巨大，股市大跌，股民資產縮水，買方購買力降落，因此購屋需求持續下降，產生需求遞延現象。
    許多仲介公司表示目前的狀況不佳，未來難以預測，很多投資客已經進入觀望，甚至跑掉了。例如新北市林口是去年的房市熱區，林口新市鎮居住環境佳，生活機能好，林口熱門的住宅產品有時會賣到缺貨，詢問度很高，剛需自住很強。目前林口人數將近12萬5千人，是移民熱門的城市，人口增加數高居新北市前3名。林口的機場捷運、多路線的便利公車、三井outlet、林口長庚醫院、媒體園區開發工業區規劃……未來的發展性良好。然而目前的林口房市原來熱門的投資客都進入觀望，不見人影，但自住剛需的詢問度還是很高。
    11月26日是縣市長與縣市議員的選舉，選戰愈靠近，各方候選人競爭與攻擊更為激烈，11月很多消費者的目光也會關注在選舉，整個選戰的激烈與忙碌影響到房屋買賣的交易。
三、第一線的預售屋市場趨冷
    幾十年來，台北市房價最高，是全台灣房地產景氣的領頭羊，緊鄰的新北市也跟著水漲船高，這兩個都市已經讓年輕人無法承擔了，因此房價相對桃園的桃園市，成了雙北上班桃園居住的移民大城。有些人甚至是新竹、台中通勤到雙北市上班！成了「高鐵貴婦」！
    住展雜誌多年來持續不斷地研究北台灣的預售屋市場。住展雜誌統計代表北台灣新建案市況的住展風向球，10月分數為42.2分，創下2021年8月以來的新低點，對應燈號雖然仍是代表復甦安全的綠燈，但是分數已逼近象徵衰退注意的黃藍燈。住展雜誌新聞稿指出，風向球分數下滑主因新推案驟減和市場買氣不振，加上天氣狀況不佳、選舉活動等，影響10月案場來客量，業者也多為此放緩推案步調，導致預售推案量大減。據住展雜誌風向球6大構成項目，僅代售建案個數、議價率持平，其他包含預售推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數等4項分數皆下跌。而10月的週末大雨和選舉造勢活動等因素，有使得10月預售屋案場來客銳減、買氣繼續下修。不少業者使出「以拖待變」策略，使得10月預售推案量大幅減少。
    這兩年建材成本高漲，建商成本突然大增，今年景氣逐步下落趨冷，銀行對建商的融資更嚴格，陸續傳出有小建商撐不住，甚至恐成爛尾樓。有一些辛苦談好的危老都更案，因為建築成本突漲及工人難找，無法應付未來而停擺。例如位於新北市樹林的某預售案，規劃興建14層大樓，約100戶，銷售情況良好，但現在建商出現資金困難，業者坦承蓋不下去，但是說會負責到底。（本文刊載於現代地政雜誌）


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