2022年11月房地產分析
—激烈選戰、都市建設、都更危老
曾文龍
（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）
（致理科技大學 曾文龍不動產學院）
（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）
一、都更與危老是每個城市的嚴肅重大課題
11月是選舉月，激烈競選縣市長、縣市議員。台灣的選舉太頻繁、太恐怖，是否能夠「選賢與能」，那就很難說了。必須很會選舉、很有錢做廣告的好人、壞人，才有可能選上！大部分的人是無緣當候選人的！這樣的選舉制度太勞民傷財了，太會開空頭支票了，很多好人、能人不敢出來選，當然大位輪不到他們！
房地產只要碰到瘋狂的選舉，都要讓路的、避一下風頭的，台北市本次激烈的選舉，由國民黨立委蔣萬安勝選。睽違了8年，國民黨才能辛苦的奪回台北市長的寶座。選前，陳時中、黃珊珊、蔣萬安，都曾走訪民間重量級團體台北市都市更新學會，宣揚競選政見，尋求支持。本人是台北市都市更新學會常務監事、監事會召集人，已連任5屆。長期關心與參與相關都市更新與危老重建事宜。這幾年本人主持的協會（台灣不動產物業人力資源協會），取得了台北市政府、新北市政府的危老重建、都市更新、公寓大廈等推動師的證照訓練，為社會略盡棉薄之力。選舉前，蔣萬安來訪的時候是立法委員，擁有在立法院提案修法的權利。因此本人特別對蔣萬安立委提出2點關於都更與危老的建議：
1、建議請立法院刪除「都市危險及老舊建築物加速重建條例」中「都市」兩個字，危老不必分都市跟鄉下，以保障非都危老建築的權益，而不是排除。
2、建議都更條例程序，還要再簡化、更有效率，都更條例已經走了24年了，
效率效果太差了！
據11月28日聯合報載，蔣萬安遴選副市長人才，首重都市更新專業，這是很正確的，台北市是全台最高齡最老化的城市，這幾年台北市危老重建通過的案例很多，截至111年11月底已通過764件，但是高齡房子還是太多了！如果有一天大地震發生在台北市，有人預估老房子會倒掉幾千棟甚至幾萬棟，後果不堪設想！
蔣萬安已經離開立法院，請不要忘記把本人的建議，提供給立法院的同仁去推行！請在台北市長任內，也請參酌「台北市都市更新學會」的相關建議。
二、幾十年來房價趨勢都是上漲的
馬英九時代民怨之首是高房價，房價不斷上漲，擊潰了年輕人的未來。後來蔡英文勝選總統，也因為特別提到居住正義，政見說8年要廣建社會住宅20萬戶，要遏抑高房價，給年輕人帶來了希望。然而蔡英文時代，房價、地價上漲更為嚴重，地方政府拼命標售土地、炒地皮，領導地價大漲，房價因而大漲。疫情這3年，房市更是空前熱絡，6年前房市不景氣，民眾很容易以8折的價錢買到房子，然而5年多來，台北市、新北市以外的各縣市，平價房子大部分是每坪10幾萬，竟然都漲了3倍！讓桃園、新竹乃至中南部民眾驚呼連連，大呼受不了！幾10年來房價起起落落，但是都是大漲之後小回，例如漲了3倍後，碰到不景氣最多就是打8折出售。
吾人觀察幾十年來的地價曲線，以台北市敦化南路房價變動情形為例：民國62年每坪33,500元，70年大漲到118,700元（坪）；那現在呢？
民國62年，同地段土地價格變動為例：62年僅為12,000元（坪），70年大漲到327,273元（坪）；那現在呢？（請參閱本人當年著作《房地產過去、現在未來》）
長期下來，幾十年來，房價、地價趨勢在台灣，都是恐怖上漲的！
三、初中畢業，考上不動產經紀人全國第15名！土地法規考了95.25分！
民國88年通過的「不動產經紀業管理條例」規定，考試院須考「不動產經紀人」。仲介公司、代銷公司如果沒有聘請「不動產經紀人」，根本無法開公司！民國90年，房地產極不景氣的時代，柏鴻土地開發建設公司的范姜炳煌總經理、張寶鶯副總經理，特別來到本人主持的大日不動產研究中心，參加不動產經紀人考照班。上課非常認真、不缺課、非常自律，竟然一次考上全台灣第15名！張寶鶯是第16名！成績打敗了大學畢業、研究所畢業的考生！范姜總經理跟我說，他到南陽街買了K書中心的K書卷，每天晚上都在拚考試。我說你為什麼要買整本K書卷？他說因為買整本比較便宜。
范姜總經理竟然土地法規考了95.25分！申論題將近滿分！他每天精研法規，應用在實務上，天性樂觀，不論景氣，只管努力。上課時我常跟學生說「法條就是金條」，彰化人的范姜總經理，初中畢業後靠著自學、對土地法規的鑽研，自73年開始接觸不動產，自此跨足土地開發領域逾40年。他果然用一身的專業與法規硬實力，打造起他的事業王國。
現在已經是111年12月了，20多年來，范姜總經理、張寶鶯副總經理的土地法規相關法律，更是專研得非常深入與熟練，真是令人佩服！生意也愈做愈大！藉著土地開發、容積移轉、道路用地買賣、重劃區開發、及收購投資人土地再轉手建商，他迅速發跡，據111年11月23日工商時報報載主要往來的客戶含括：華固建設、富邦建設、遠雄集團等知名建商，宏達電王雪紅也是其中之一，甚至極為知名的土地大戶-「迪化街大地主」隆遠集團「吳老師」，也曾向他購買土地。早在民國88年，當前台北市最炙手可熱的一級戰區北士科園區還是一片農地和草地時，他就看準了此區域未來的潛力，開始著手慢慢收購土地，愈買愈大，等到土地重劃完成重新配地時，分回文林北路門牌的土地，決定保留不賣，由自己自地自建、親手規劃開發。
一個優秀的不動產從業人員的專業就在於法規！法規！法規！鼓勵大家，一定要認真鑽研法規，才真正有籌碼在這個領域出類拔萃！
（本文刊載於現代地政雜誌）
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