2022年12月房地產分析
景氣冷淡突逢「下雨」「立法院通過五大重拳打房」！
曾文龍
（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）
（致理科技大學 曾文龍不動產學院）
（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）
年終歲末，一年來的房地產景氣往冷風中前進。疫情已經3年了，大家都沒有想到第一年突然來的疫情，讓各行業措手不及，許多行業的經濟突然受到了重傷！然而大家也沒有想到，回溫3年的房地產景氣碰到了嚴重的疫情，竟然往熱風中前進，各縣市房地產價格逐步往上漲，第2年的疫情，房地產熱潮更熱，桃園、新竹、台南、高雄等房地產房價本來很容易買到一坪10幾萬的房子，然而卻漲了一倍，每坪20幾萬；漲了2倍，每坪30幾萬等，整個房地產市場似乎進入了瘋狂，逼得政府不得不多次出來打房，一開始打房無效，因此不斷地加重力量！立法院也配合修法「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」等。
一、重棒打房有可能重創台灣火車頭產業？！
2022年11月碰到瘋狂激烈的台灣選戰，非常勞民傷財的「奇怪民主」！因此11月的房地產只能站在旁邊，繼續往冷淡前進。今年12月瘋狂選戰結束了，12月通常是房地產旺季的年末，正要來努力一番，立法院卻突然快速通過了「平均地權條例」的修法，立刻迎來政府打房五大重拳！房地產「屋漏偏逢連夜雨」，因此房地產更是要往冷淡的趨勢前進了！最近請教了幾位代銷公司老闆、仲介公司老闆，都說「業績很冷」！有的甚至說業績掉了一半！
內政部五大重拳，應是在今年上半年內政部認為在立法院就會審議通過的，然而上半年碰到即將到臨的下半年選戰，選不上的「大人物」立刻就要失業了，原來的地盤江山就要換人了！政客都是利益導向，拼命為自己謀福利，很少想到民眾蒼生，因此內政部認為一定要給它過的，但是在立法院立委還是不敢讓它過，而且時空背景也改變了。熱門了2年的房地產市場，在今年諸多國際局勢、經濟局勢、兩岸局勢的衝擊下也走入了疲累。觀望房地產的投資客、自住客愈來愈多了，到了今年下半年更是往冷風中前進。11月底的選舉結果，民進黨執政黨空前大敗，原來自信滿滿的執政黨恐怕沒有想到民眾蒼生如此的反撲，教訓執政黨的驕傲、傲慢！選舉結束了，房地產前景不佳，然而立法院卻在這個時空讓五大重拳迅速通過了！建築業、房地產業哀聲連連，認為政府在房地產已經冷淡、前景看空的時刻，再來五大重拳是不明智的，屋漏偏逢連夜雨！
政府的政策總是慢半拍的，跟著民眾跑的，頭痛醫頭，腳痛醫腳，這也是很可哀嘆的，這使人想到民國70年，台北市政府推出了重大的石破天驚的「空地限建政策」，這個也是打房的重拳，因為民國62年台北市興盛了「房屋預售制度」，那個時代經濟成長亮麗，社會非常缺房子，因此房屋預售一推出，通常都會受到民眾的歡迎，迅速賣出。因此房價從民國62年一路漲到69年，民怨極重，因此政府出來打房。然而政府動作很慢，民國70年房地產景氣循環已經下來了，房子不好賣了，台北市政府的「空地限建政策」才正式實施，許多建商不敢再養地，紛紛把房子推出預售，立刻在市場增加極大的供給量。本來房地產市場景氣的循環下落，房子已經不好賣了，突然增加的供給量，立刻重拳把房地產打趴了，陸續有建商倒閉，房地產進入了黑暗時代。一直要到民國75年的下半年，才又開始緩慢復甦，民國76年房地產價格開始報復性的上漲！民國77、78年，兩年房價也是翻倍上漲。房地產起起落落，以今觀古，總有一些類似的現象可供參考。民國76年台北市房價不過每坪10萬左右，大部分都是個位數，民國78年已衝到每坪30萬以上，以現在台北市動輒每坪100萬，應該會感受那個時代房價好像太便宜了？！桃竹跟中南部城市，從原來每坪大約10幾萬，這2年漲到30幾萬，未來應有很大的想像空間！
二、房地產政策應及時與有效
顯然幾十年來，政府的許多房地產政策是失敗的，沒有前瞻性的！這些政策與立法都難以抑制房價與地價在某些時期的瘋狂上漲，而且幾十年來，民眾都沒有注意到政府標售土地很離譜，政府不良的「土地標售制度」才是最大的炒地皮作手！標售價竟然可以一倍、兩倍的上漲，進而帶動周邊土地、全台灣土地的一起上漲！土地是營建商的最大成本，土地上漲，房價如何不漲？這也是今年大家開始看清這個現象！最大的炒房並不是建商，甚至更不是房仲業，這也讓今年的建商常常反擊是政府把地皮炒高了！希望可以洗刷一些「惡名」！本人的建議也公布在一些專欄，如2020年3月「危機入市？疫情下的土地標售」（現代地政雜誌）、 2021年9月「土地大漲價、營建成本也飆漲，房價如何不漲？！」2021年10月「政府標地，地價繼續漲，房價怎麼辦？」（好房網名家專欄）真令人嘆息！本次內政部及立法院推出的打房五大重拳如下：
一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。四、管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。（本文刊載於現代地政雜誌）
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