2023年1月房地產分析
虎去兔來，世局紛亂
曾文龍
（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）
（致理科技大學 曾文龍不動產學院）
（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）
一、虎年交易量衰退8.6%！今年元月較去年同期也衰退
一月22日是農曆大年兔年，虎去兔來，世局依然紛亂，隨時會有大變數出現！兇猛的老虎年，有極為殘酷的俄烏戰爭，恐怖的疫情也尚未停止，死傷累累！去年虎年非常不吉祥，美麗的烏克蘭國家很多人嚮往旅遊尚未去，然而俄烏大戰，烏克蘭幾個城市幾成廢墟，什麼百年千年古蹟，灰飛煙滅！瘋狂殘酷的戰爭，政客領導人一開始以為明智有魄力，卻是最愚蠢最殘忍！最自私邪惡的美國不斷地挑動了這場戰爭！幾十年來，美國不斷地在世界挑動了許多戰爭，坐收漁利！現在又來不斷地挑動台灣與中國，想繼續坐收漁翁之利！美國一點都不美麗，非常恐怖！美國老百姓及小孩常被無辜的槍殺，慘案連連，美國政客連美國內部這些慘無人道的事都無法處理，卻努力在世界各地製造戰亂，世人愈來愈看穿美國政客可怕的嘴臉！
去年的房地產一路走下坡，景氣趨冷，去年11月26日民進黨在各縣市市長選舉大敗，只好決定在房地產景氣趨冷的現況，投下五大打房重拳，修正平均地權條例，迅速在1月10日立法院三讀通過，引起各方極大的爭議與討論。房市可說是「屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風！」
今年元月22日是農曆兔年開始的大年初一，長假長達10天，員工高興，老闆壓力巨大！1月的工作天大約只20天。元月的房地產市場業績比去年的元月直接崩落，各大房仲公司的交易量都明顯的衰退。
去年2022年全年建物買賣移轉跌破32萬棟，只有31.8萬棟，創下最近3年的新低。2020年建物買賣移轉棟數為326,589棟；2021年建物買賣移轉棟數為348,194棟；2022年建物買賣移轉棟數為318,101棟。特別是2022年下半年移轉棟數更是比上半年衰退了14%。下半年的市況比全年呈現的數字清淡許多。
統計六都1月份的建物買賣移轉棟數，台北市買賣移轉棟數1,557棟，月減26.5%、年減42.8%；新北市2,595棟，月減48%、年減58.2%，年增率和月增率的負成長高居六都之冠。桃園市2,545棟，月減35.4%、年減41.4%；台中市2,666棟，月減45.9%、年減42.9%；台南市1,279棟，月減26.9%、年減42.8%；高雄市1,971棟，月減28.6%、年減48.7%。每個直轄市都是衰退的！
二、平均地權威力巨大
這兩年在政府打房政策下，房市屢屢中箭。2020年底開始的四波選擇性信用管制、2021年七月上路的房地合一2.0、2022年的四次升息共2.5碼。而這次政府所修正的平均地權條例對不動產業界更是嚴重一擊。特別是建築業、代銷業壓力巨大，買氣嚴重觀望，仲介業也受到波及。其中以中小型建商影響最大，政府打著居住正義旗幟的政策風向，中小建商銀行融資困難也引起極大的不平。
本次內政部及立法院推出的打房五大重拳如下：
（一）限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
（二）重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
（三）建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
（四）管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
（五）解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
內政部長林右昌透露平均地權條例修正相關子法會在4月完成，因此平均地權條例修正應該會於5月份實施。
三、家戶購屋比可看出區域房市買氣
家戶購屋比是依據各縣市或各行政區的買賣移轉棟數及家戶數換算所得，得出數字代表平均每100戶家庭有多少戶買房，以此評估單一區域的房市買氣。據各縣市地政局、民政局資料顯示，2022年全國家戶購屋比約3.5%，代表每百戶人家有3.5戶購屋，較2021年3.87%減少0.37%，顯示家庭購屋買氣已經有衰退的現象。
買氣前三大都會區為新竹縣、桃園市、以及台中市，家戶購屋比各為5.7%、5%、4.9%。
去年6都房市買賣最熱絡的區域，第1名為桃園龜山，家戶購屋比達10.5%，即龜山區每一百戶有10.5戶買房。第2名為台中烏日區，家戶購屋比達9.9%。第3名是桃園觀音區，家戶購屋比9.4%。
桃園龜山A7重劃區的地理位置靠近新北市林口區，但價格相較機場捷運A8、A9站周邊為低，近幾年此區域房市極為熱絡，對自住型的買客較具吸引力，有不少來自雙北市的購屋人。
桃、竹與台中市由於區內就業機會較多、人口結構也相對年輕，區域內較高的自用需求，使得每百戶家庭購屋較其他都會區來得高。
雙北市房價偏高，使得部分購屋人往雙北以外的區域尋屋，譬如基隆市家戶購屋比達4.21%，超過新北市3.67%、台北市2.72%。（本文刊載於現代地政雜誌）
地址：臺北市大安區忠孝東路4段60號8樓
電話：02-2721-9527 傳真：02-2781-3202
網址：http://www.bigsun.com.tw
