2023年2月房地產分析
打房、觀望、房市衰退
曾文龍
（國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）
（致理科技大學  曾文龍不動產學院）
（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）
 
一、政府打房下的觀望氛圍
    政府修法打房，預售屋受到極大衝擊，投資客因而停下腳步，自住客亦跟著觀望，觀察房價是否下跌再做決定。最近碰到一位建築專家，關心他們的新北推案，一百多戶賣了多少了？他說售出4成，都是去年下半年賣的。去年底碰到政府打房修法，因為有五大重拳伺候，市場頓時停滯，較難推動，他說投資客都不見了！
        打房對原來很熱絡的代銷業影響極大，預售屋推動不順，當然就影響到建築業。其實去年底政府未嚴重打房之前，2022年的房市已經逐步冷淡，到了下半年更是明顯。因為去年央行4度升息，消費者購屋成本增加，建築業缺工缺料嚴重，建材成本飆高。國際與國內政治極不安定，市場逐步冷淡下來。去年下半年又碰到瘋狂的台灣選戰，選戰結果執政黨大敗，立刻推出五大重拳打房，這對整個建築業與房地產業也只能說是「屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風」！
        因為市場觀望氣氛非常濃厚，根據財政部統計，今年前兩月個人房地合一稅、契稅、土地增值稅同步衰退，土地增值稅比去年減少72億，為歷年同期最大衰退。財政部統計，2月全國賦稅收入為新台幣956億元，累計1~2月實徵淨額2,724億元，年減2.7%。6都房屋買賣移轉棟數雙位數負成長，房地產交易衰退。
        個人房地合一稅前2月實徵37.1億元，與去年同期減少6.3億元，衰退14.5%，創下同期最大衰退金額與最大衰退幅度。6都中衰退前3名分別為台中市減少2.6億元，台南市減少1.8億元，台北市減少1.6億元。
契稅前2月實徵19.22億元，年減27.4%或7.2億元，連11黑。契稅前2月的衰退幅度與金額，同時創民國106年以來同期最差紀錄；以新北市、台北市、高雄市的年減金額較多。
土增稅方面，累計前2月共7萬9182件、年減25.9%；實徵108億元，衰退39.9%、創106年以來同期最深跌幅，年減72億元、為歷年同期最大減量，也是連11黑；台中市西屯區、台北市大安區、新北市土城區、桃園市八德區衰退較大。
 
二、都市危老條例請擴及「非都市地區」
 土耳其2月6日大地震，畫面非常驚悚恐怖！看著電視一棟棟建築物像豆腐渣的應聲倒地，7.8規模的超強震，這些瞬即傾倒的老建物也有可能設計不良、偷工減料等等因素，總之眼看它樓塌了！台灣也是處於強震帶，同樣常常面臨這樣的威脅。
    都市危老重建加速條例推出後已經6年了，全台累計危老申請件數達到3,338件，核准2,746件，成果不錯。台北市累計申請件數達到910件，核准771件，佔全國危老重建的四分之一。危老建物重建大部分在6都直轄市，並且以雙北市最多，但是各縣市這幾年也風起雲湧，逐年增加。台中市去年受理件數更是拿下全國冠軍，台中市去年核定件數160件，第2名為台北市153件，新北市105件，高雄市101件，台南市91件。桃園市最少，僅有38件，核准件數37件，為6都最後一名。台北市長蔣萬安推動「台北市公辦都市更新7599專案計畫」，宣布公辦都更受理意願門檻從90%降到75%，並提出「早進場、幫試算、助選屋」等3大服務，加速北市都市更新腳步。專案計畫只要滿足位於更新地區，且基地面積達到2000平方公尺的條件即可申請，且第一階段民眾自行整合意願的門檻自90%大幅降低為75%。此外，北市都發局更邀請民間團隊組成「公辦都更台北隊」，將在第二階段協助進行方案評估、建物規劃及召開說明會等，若在此階段意願能達到90％，即可進入第三階段，由台北市住都中心協助進行模擬後的房型、權利價值等，選配率達到90%就可定為公辦都更案件，進入招商程序。
蔣萬安強調，台北市有近8成的建物是屋齡超過30年的老屋，更新的腳步刻不容緩，希望透過政策升級結合市府團隊、北市住都中心及民間專業團隊，與所有市民一起努力，打造宜居的台北市。
然而「都市危老重建加速條例」目前僅適用於都市地區，建議立法院能儘速修法，拿掉「都市」兩字，讓同樣有許多危險老舊建物的「非都市」地區也能適用本條例，加速重建安全合宜的建築居家環境。
三、少子化、低薪、高房價
      目前16到19歲的青年大約在2005~2008年出生的，那個時代每年出生的嬰兒大約20萬。最近10多年來，少子化現象愈來愈嚴重，每年出生人數愈來愈少，最近2年竟然已經降到15萬及13萬！因此台灣的勞動力將加速遞減，台灣的缺工只會愈來愈嚴重。因此台灣目前的失業率表面上是創了新低，原因卻是年輕人變少了，勞動力遞減了。政府目前公布元月失業率3.5%，為22年來的新低。去年台灣失業率3.67%，也是新低。並非失業人口少了，而是年輕人愈來愈少了。我國去年生育率已經降到0.87的歷史新低，連續3年都在1.1以下，這個已經是國安問題了！而且政府講國安問題也講很久了，卻成效不彰，提升生育率必須提高結婚率，提高結婚率必須提高年輕人的薪資，然而10幾年來的薪資卻是增加有限的。如果再往前推10年，這個問如果都沒有辦法解決，未來台灣的社會會變成什麼樣子？內政部統計2000年的結婚率約千分之8，現在已降到千分之5，結婚對數從每年18萬對降到目前12萬對，年輕人的低薪卻又面臨不斷創新高的房價，根本買不起房子，已被稱為「躺平族」，所以只能租房子。這幾年房租上漲非常嚴重，薪資與房價背道而馳，政府不斷提出補貼政策，也是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，成效不彰！這幾年房租甚至漲了一倍！年輕人只能擠在極小的房子，或違章建築的頂樓加蓋，嚴重影響身心的健康及碰到火災的危險性。因此少子化不能只是嘴巴講一講，不能只是編預算補貼，錯誤的政策足以摧毀台灣的未來！人口愈來愈少了，萎縮了，那還要談什麼？！   （本文刊載於現代地政雜誌）
 
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