2023年3 月房地產分析
國土計畫法、預售屋市場、租賃市場
曾文龍
（國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）
（致理科技大學  曾文龍不動產學院）
（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）
 
一、台灣國土計畫新風貌
    台灣在民國105年之前沒有指導全台灣的國土計畫法，一直到民國105年1月6日立法院才拖拖拉拉勉強通過，這確是一件令人長期遺憾的大事。
                105年以前的台灣國土管制，乃是民國63年1月31日公布的「區域計畫法」。區域計畫法施行細則第11條，將佔有台灣土地最大面積的「非都市土地」劃定為11種「使用區」，即特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保護區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、其他使用區或特定專用區。第13條將第15條的規定編訂各種使用地為19種用地，即1、甲種建築用地；2、乙種建築用地；3、丙種建築用地；4、丁種建築用地；5、農牧用地；6、林業用地；7、養殖用地；8、鹽業用地；9、礦業用地；10、窯業用地；11、交通用地；12、水利用地；13、遊憩用地；14、古蹟保存用地；15、生態保護用地；16、國土保安用地；17、殯葬用地；18、海域用地；19、特定目的事業用地。
        但是因為沒有最上位的國土計畫法指導，各縣市、各區域乃各自為政，造成許多農業區矗立了違章工廠、鐵皮屋，汙染了農地，農地要重新復育幾乎為不可能的事情，到處非都市土地濫墾、濫伐，時有所聞所見，這是台灣國土的悲劇！
國土計畫法雖然來得太晚了，於民國105年1月6日公布，但是畢竟有了上位的國土指導，影響台灣國土50年的區域計畫法即將在114年走入歷史。國土計畫法第45條規定：中央主管機關應於1、本法施行後二年內，公告實施全國國土計畫。2、直轄市、縣（市）主管機關應於全國國土計畫公告實施後三年內，依中央主管機關指定之日期，一併公告實施直轄市、縣（市）國土計畫；並於直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後四年內，依中央主管機關指定之日期，一併公告國土功能分區圖。3、直轄市、縣（市）主管機關依前項公告國土功能分區圖之日起，區域計畫法不再適用。
            因此內政部在107年公告了實施全國國土計畫，110年公告了直轄市縣（市）國土計畫，114年將公告國土功能分區，屆時區域計畫法將不再適用，走入歷史！國土功能分區分成四大區：1、國土保護地區；2、海洋資源地區；3、農業發展地區；4、城鄉發展地區。各大區再分類。另外，因為區域計畫法對土地違規的處罰很輕，只有新台幣6~30萬。國土計畫法則加以重罰，最高有12年以下有期徒刑，併科新台幣一千萬以下的罰金。
        114年4月30日前將公告實施國土功能分區圖，全國土地利用必須按照規劃執行，不能隨意變更用途，把農地變為建地，大炒地皮，以保護農地不再大量流失。中央與18個直轄市、縣市各自訂定國土計畫，以中央指導為準則，未來全國國土計畫每10年通盤檢討一次，縣市國土計畫每五年通盤檢討，以能做必要的變更。台北市、嘉義市、金門縣、連江縣因為全部轄區皆屬都市計畫或國家公園，免提國土計畫。例如台南市劃出宜維護農地面積為93,000公頃，佔全國12%為最多。第二為雲林縣80,146公頃。第三為屏東縣73,466公頃。第四嘉義縣71,286公頃。第五南投縣63,000公頃。第六彰化縣61,700公頃。最優良的農地將劃為農一，例如農產專業區、農地重劃地區，面積25公頃以上。劃為農二的須具有良好農業生產環境，例如農產品加工、休閒農業等。農三是位於山坡地的農地。農四則是鄉村聚落，為農村主要居住地區……等等。
        凡以上所言大多數民眾可能並不了解，但卻是攸關台灣美麗福爾摩沙土地規劃及樣貌之重要法律，請大家應多加注意及關心。
二、預售屋市場衰退、租賃市場困境
      平均地權條例增修法條以五大重拳打房，打房核心是打預售屋，因此銷售預售屋的房屋代銷業跟建築業受到巨大的影響，普遍購屋來人減少，影響了銷售業績，代銷業與建築業叫苦連天！
        立法院通過平均地權條例修法後，相關子法預計4月完成。內政部長林右昌3月21日在立法院答詢表示，打房母法修正通過後，最重要的效果已經產生，整體預售屋成交量大幅萎縮剩下35%到40%。子法進度已經有4個子法預告，另外有5個子法亦將預告。預售屋市場衰退不只是高房價衰退低，低房價也衰退，例如剛性需求的低房價淡水地區也受到極大的影響。根據新北市政府地政局實價登錄資料，淡水2019年到2022年買賣移轉棟數依序為7,004件、6,102件、6,413件、5,593件。平均成交單價為22.4萬、23.1萬、24萬、25.6萬，買賣成交量去年明顯下降，然而房價持續走高。百姓最關切的是打房可以讓房價下跌，然而以目前的高地價成本、高建材成本以及缺工、缺料等困境，房價要如何打下來？！淡水預售屋受到重創，購屋來人大幅減少，比較穩定的是中古屋市場，畢竟看得到、摸得到，房價相對低價。
        另外租賃問題幾年來日趨嚴重，因為房租大幅上漲，嚴重影響到青年的租屋以及弱勢的租屋。內政部官員表示將持續推動研議「長期使用權住宅」，讓民眾可以更長期租賃政府直接興建的社會住宅。若要實施使用權住宅，仍需透過修法釐清使用權住宅是屬於地上權的物權，還是屬於租賃房屋的債權。另外配套措施也需要更周全。興建社會住宅是蔡英文總統第一任的重大政策，現在已經連任了，但是興建數量有限，常常被民眾罵為跳票！
長期關注政府租賃政策、保護租賃民眾的民間巢運團體，在今年2月16日就發出非常不滿的聲明稿，認為新內閣的住宅政策完全是「新瓶裝舊酒」。巢運表示，內政部將居住困境全數推給疫情，透過延續並加強「大撒錢政策」，更絕口不提蔡總統「安居三策」跳票的稅制、租屋市場改革承諾，不客氣的說，這次出台的不是住宅政策，而是民進黨政府的選舉年「買票政策」。（本文刊載於現代地政雜誌）
 
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