2023年4 月房地產分析
房市衰退已然十個月！
曾文龍
（國立台北科技大學　不動產估價師學分班　主任）
（致理科技大學  曾文龍不動產學院）
（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）
 

• 房市衰退已經十個月
• 2021年則是這幾年房市景氣熱度的高峰。
• 1月10日立法院三讀通過！一年多來政府一直要嚴厲打房終於塵埃落定，但是房市在去年下半年就開始衰退了，因此今年1月通過的五大重拳打房，對房地產那真是「屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風」！房市在去年各種內外因素下已經衰退了，並非是這五大重拳推出把它打得衰退，今年1月通過後新修法案還沒有辦法立即實施，因為需要積極提出各項子法，到了今年4月，爭議較大的幾個子法終於都進入了預告程序，5月即可正式實施了。
• 4月房屋買賣移轉棟數統計數據繼續衰退，則是顯示了3月房市的衰退。因為房屋買賣成交量，到了4月地政事務所所有權登記才能陸續完竣。根據6個直轄市公布的4月買賣移轉棟數為1.6萬棟，比今年3月又衰退了21.9%。年度同期的衰退為27.4%！為最近5年同期的新低！房市的景氣盛衰看這些報表最為客觀了！

        根據統計4月六都建物買賣移轉棟數，臺北市月衰退12%，年衰退28%；新北市月衰退25%，年衰退32%；桃園市月衰退22%，年衰退28%；臺中市月衰退24%，年衰退33%；臺南市月衰退18%，年衰退7%；高雄市月衰退24%，年衰退22%，6個直轄市全面衰退！
二、房地合一稅是房地產景氣溫度計

• 105年1月1日公布課徵高額所得稅，只要是103年1月2日以後取得之房屋土地在2年以上，以及105年1月1日以後取得的房屋土地，都將課徵高額所得稅，持有期間在1年以內者稅率45%。台灣是炒地皮的天堂，因為稅負很輕，突然要課45%重稅，投資客、投機客立刻銷聲匿跡了。其實在105年1月1日通過法案的前半年，因為報章媒體一直在討論將修法通過這些重稅，所以在通過的前半年，房市的熱度就明顯下降了。然而後來景氣逐步回升，房價上漲，買房一年兩年即獲利可觀；而且持有房地產只要2年內，稅率降為35%，亦即還有65%的獲利，因此短期買賣又開始在市場上風行。既然輕稅的時代過去了，但是還有55%或65%的獲利，感覺也是不錯的。
• 2017年9月房地產分析「房市已經回溫9個月」，2018年2月房地產分析「2月房市春意盎然」，2018年10月房地產分析「土地交易市場熱滾滾」，2019年4月房地產分析「房地合一稅不是等到5月再報，當心未申報受罰」，2019年8月房地產分析「房地合一稅成長」，2020年5月房地產分析「疫情房市平緩前進」，2020年5月房地產分析「投資客復活？房地合一稅逐年飆高」，2020年7月房地產分析「資金浪潮湧向土地、房屋、股市」，2020年8月房地產分析「許多地區房地產發燒」、「房地合一稅繼續成長」，2020年10月房地產分析「房市太熱，政府打房、打漲價」……。房市竟然從回溫到發燒了，而疫情正在嚴重中。房市發燒，全台灣的房價都上漲了，引起政府的震驚，不得不使出打房殺手鐧，連政府都出來打房了！一些房地產空頭的言論也立刻銷聲匿跡了。例如2021年3月房地產分析「內政部連續三次聯合打炒，房史上最猛！」，2021年9月「土地大漲價！營建成本也飆漲！房價如何不漲？！」因為房地產發燒，105年1月1日通過的房地合一稅完全擋不住房市的熱度，因此110年4月28日，政府修法推出房地合一稅重稅2.0，原來是第2年買賣35%，現在提高到45%。第3年重稅35%拉長到5年。然而還是擋不住房市的熱度！結果政府是最大的獲利者，狂收房地合一稅！

三、房仲業對景氣的看法
      各大房仲業者4月28日公布4月內部交易數據，與去年同期相較，交易量普遍在持平至衰退２成左右。自用、置產買氣逐漸回穩，房市自低檔稍回溫。房仲業者認為，由於市場預期短期內通膨升溫狀況不易改變，且去年下半年的觀望買盤有持續回流狀況，帶動4月房市交易稍稍回溫。整體房市以自用買氣為主，以房產抗通膨的需求也陸續浮現，整體房價持平。
中信房屋統計4月整體交易量，全台成交件數較上月減少14.4％，較去年同期年減23.3％，六都表現均較3月份下跌，與去年同期相比，僅台北市微增0.7％，其他五都均呈年減狀況，整體市場買氣平平。且在市場一片看跌跟預期下半年可能再升息的狀況下，部分賣家願意妥協求售，都會區的中古屋市場交易有望「價持平、量微縮」。
永慶房產集團統計內部交易資料指出，4月自用、置產買氣回穩，全台交易量較3月成長1%、年增1%。其中台北月增6%，新北成長4%，桃園增加2%，新竹量增8%，台中成長2%，台南與上月持平，高雄略減1%。永慶房產集團認為，今年3月央行升息半碼，民眾消費、購屋信心回穩，房市政策面也大致底定，衝擊逐漸淡化，加上預期全球通膨升溫狀況恐成常態，市場出現「房產抗通膨」的需求，有長期置產需求者開始積極尋求穩定的資產配置標的，4月看屋量與3月相當，不僅自住民眾進場，長期置產的買盤也開始湧現。
台灣房屋集團統計內部交易量，觀察2023年4月六都和新竹縣市的價量變化，價量和上月差異不大，七大都會區平均交易量小增2.7%，價格小增1.1%，較去年量年減6.8%，價年增5.4%。台灣房屋集團表示，接連升息以及蛋價、電價調升的民生議題，再加上平均地權條例修法重拳打房，交易量縮回。但市場仍有自住買盤支持，加上通膨和工料價格仍高的情況下，房價應該仍會維持持平。
（本文刊載於現代地政雜誌）
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