2023年5 月房地產分析
房地產持有長久即是王道
曾文龍
（國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）
（致理科技大學 曾文龍不動產學院）
（台灣不動產物業人力資源協會 理事長）
一、5月買賣移轉棟數回溫？
媒體紛紛報導6都房屋買賣移轉棟數回溫，或今年最熱或創今年新高，真的是這樣子嗎？
其實這只是短暫的現象，而且5月移轉棟數的統計是代表4月份的統計，而5月市場的真實情況其實還是衰退的。政府的統計5月買賣移轉棟數共21,368棟，月增33.7%，年減6.4%，為近三年同期新低。那5月為何會比4月明顯回溫不少呢？應該是有建案短期大量交屋。5月地政事務所的工作天數也較4月為多，台北市成交2,553棟，月增29.3%，年減16.8%；新北市成交5,562棟，月增43.9%，這個是比4月增加很多了，但是年減2.8%；桃園市成交3,724棟月增40.3%，是6都第二名，年減2.8%；台中市成交4,052棟月增32.4%年減6.6%；台南市成交1,952棟月增8.7%，增加最少，應該是沒有建案大量交屋，年減12.6%；高雄市成交3,525棟，月增34%年減3.4%。
4月份地政機關地政事務所辦理房屋移轉，因為連假只開門上班17天，5月地政事務所高達23天，當然移轉棟數會增加。但是實際上4月的房市跟3月差異不大。
當前景氣不佳，購屋民眾當然期待房價可以下跌，其實這幾年台灣地價漲得太兇，原物料上漲得也兇，要期待房價下跌是困難的事情。而且近期通膨的壓力及台股上漲，賣方樂觀看待。未來年底又要總統大選，政府打房的壓力會持續減弱，因此買賣對價格各有堅持，房市成交量很難增加。
長期研究北台灣預售屋市場的住展雜誌，發布5月房市風向球，出現連續第二個月衰退。預售屋推案量來客指數、成交指數等指標均下滑，而且平均地權條例打房修正案7月正式上路，亂糟糟的選舉也將影響房市，顯然今年的房市並不樂觀。根據調查，5月北台灣房市人氣月減將近30%，指標案5月平均每週來客23組，比起4月的33組衰退，指標案5月平均成交2.6組，比4月衰退16%。
二、老國宅從每坪10萬到逼近百萬的翻身史
台北市老國宅當年形象不好，因為品質差，很多人也不願意住在國宅，感覺住在國宅低人一等。雖然國宅房價便宜，因為國宅不好賣，因為國宅滯銷，只能慢慢賣。後來政府乾脆不蓋國宅了，國宅單位也撤掉了，但是早年空地較多，台北市的國宅幾乎都位在精華地段。因為地點太好了，最近6年來市場國宅房價一路往上攀升，位在中正紀念堂的「新隆社區」，竟然出現了破百萬的成交單價！另外大安森林公園附近的「大安國宅」，去年的平均價也漲到9字頭！老國宅雖然比較老舊，品質較差，但是在蛋黃地點的支撐下，身價依然不凡，而且若是位於好地點，建商進行都更危老整合，未來的價格將更受期待。
國民住宅條例於民國64年7月公布，明示國民住宅由政府直接興建出售、出租，供收入較低家庭居住。民國71年修訂，增列貸款自建及獎勵民間投資興建。民國78年函頒「輔助人民貸款自購辦法」，運用銀行資金並由政府提供利息補貼，協助民眾購置住宅。民國89年行政院通過「健全房地產措施」，從90年起暫緩興建及獎勵民間投資興建國民住宅，至此，政府直接興建國民住宅作法完成階段性任務。台灣的國宅是參考新加坡的經驗，共歷經4個階段。新加坡的國宅「組屋」非常成功，台灣卻非常失敗，政府的行政效率差很大。
這幾年推出新的項目，例如前幾年的「合宜住宅」，但是曇花一現。蔡總統7年任期主攻「社會住宅」，只租不售，所謂8年20萬戶的目標，顯然跳票很大。
三、房地產能夠撐得久都是賺最多
買屋、賣屋、投資房屋都是民生大事，雖然今年不景氣，還是有人常常問我「可買房？賣房？」其實自住型的買屋是要買來可能會住一輩子的，只要看中了物件，身邊的現金夠，就可以買屋，並沒有所謂買到貴的道理。因為未來十年、二十年，房價趨勢都是上漲的，要住得舒服比較重要。最近到「玉山創建會」演講，人數爆滿，有貴婦也是問我這個問題。其實房地產是個人的財務問題，跟景氣沒有多大關係，所謂「危機入市」，現金多的人正好趁房市低迷的時候進場，不景氣的時候很多人都缺錢，現金多的人就大肆房款二胎，賺取高利息，可見「現金為王」。房地產是擺得愈久，漲得愈多。今年平均地權條例修法，禁止預售屋紅單短期買賣，其實這個差價以長期來看都算很小的。有的建案短期內秒殺，看似賣得很好，反而董事長會叫業務經理去罵的，因為賣得太快了，沒有稍微保留一些物件，就失去了未來漲價的可能利益。有的建案現階段看似銷售不佳，然而只要財務管理能夠撐，經過幾年後反而大漲，賺得更多。
綜觀台灣房市場的現象，房地產撐得夠久才是王道。因此投資或經營房地產，如果願意撐得長久，是最牢靠的生財之道。管他景氣不景氣，管他房價起起落落，長期趨勢房地產價格都是往上攀升的。景氣下落的時候都是小跌，大漲小跌成了幾十年來房地產的特色。而且每間房子都跟銀行貸款7成到8成，甚至9成，那請問可以跌到6成嗎？那銀行豈不就要倒了？政府會讓銀行倒嗎？土地非常稀有，任你公司再會經營，也抵不過長期持有房地產的增值！
10幾年前本人到竹北教書，那個時候房價很便宜，大約10幾萬到20萬。一位建商好朋友推案，特別跟他捧場一間預售屋。因為是分期付款，慢慢繳款壓力不大。2年後房子蓋好了就把它出租，出租還要管理房客也是麻煩事，而且已經買了10幾年了，也可以出售了，前幾年就已經以漲價的價錢把它賣掉了，也是有獲利。然而疫情這3年，百業蕭條，疫情的壓力大家都覺得恐怖，然而錢沒地方去，一堆資金跑來買房地產，造成這3年漲價太兇，造成今年政府要嚴厲打房，推出的打房方案都是以前沒聽過的。那3年前跟我買房的剛成家小夫妻，記得當時還是父母陪著來簽約的，趕上這一波大漲價，反而賺得更多，而且我買的房子都是地點、地段皆佳的，真的是要祝福他們、恭喜他們了。我的學生說：曾老師，沒有人可以賣到最高價！而且我也撐了10幾年了，也可以了！也要留一些錢給人家賺啊！
（本文刊載於現代地政雜誌）
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