曾文龍
（國立臺北科技大學 　不動產估價師學分班  主任）
（致理科技大學　曾文龍不動產學院）
（房地產著作 35本  房地產實務 40年）
（臺灣不動產權威）

    房地產投資金額很大，很多人都是買不起的，需要到銀行借貸，買方只需準備10%到30%的自備款，財務槓桿操作很大，就算建商公司富麗堂皇、財勢驚人，但建商都清楚銀行才是他們的大股東。然而銀行為何如此有錢？大量的錢卻來自人民的存款，再把存款借給有需要的人。銀行雖大，卻像無本生意，這真是一件弔詭的事啊！
    有些人在房地產投資致富，但有些人也有賠錢的，在房地產慘敗，這是要各憑本事，或有時需要一些運氣啊！
    買房投資是否成功或大賺的關鍵，在於對財務的管理與時機點正確投入。例如民國92年SARS及民國93年，是房地產衰弱10年後的景氣反轉點。但一般民眾毫無感受，一些「空頭總司令」依然持續看衰看壞，因此就算房價低迷，價格掉到低點，大家依然不敢進場、不願進場。但少數先知或膽子大的才敢買房地產，撐得久的，竟然迎接了長達10年的大多頭時代！
    領頭羊台北市房價漲了3倍以上！土地漲價的倍數更為驚人！例如桃園航空城那時一坪不到一萬，後來短短幾年漲到10萬！現在民國110年了，航空城已經變更為建地，蓋好富麗堂皇的機場了嗎？蓋好許多新大樓生活區了嗎？然而現在依然是農地草綠一片！很多人看不懂與搖頭，為何農地地價漲成這樣？！雖然很多買方獲利成功了，但是一樣有少數買方套牢慘賠，這就是財務管理與時機點介入的問題。
    去年一位新竹老闆告訴我，他買航空城農地套牢很多年，趁去年這一波房地產熱度終於解套了，呼吸到空氣了！雖然後市看好，但是財務管理不能再撐了，解套後的空氣多麼輕鬆美妙啊！民國92年、93年，敢在台北市買房的朋友竟然碰到一路上漲，連漲8年，漲了3倍！這是時機點介入正確！然而很多買方無法或不願撐到8年，小賺就跑了，因為後市難料。有些投資客則很貪心，一兩年內買了多間房子，等到銀行要你還本息的時候，則壓力奇大，成為可怕的房奴！最後終於撐不住，要賠賣解套！如果賣不掉則更慘，慘被法拍，血本無歸啊！
    現代的年輕人很難想像民國92年、93年，雖是房地產景氣反轉年，但大多數人渾然不知，或跟著空頭總司令一起唱反調，因此買房的人不多，迫使銀行因為生意不好，只好祭出90%銀貸、100%銀貸、甚至120%銀貸，敢買房的人自備款很少，負擔很輕，甚至無本致富。房地產因為金額龐大，但是因為銀行是大股東，從銀行借款可以無本致富，這是很多年輕人想像不到的！這也是財務管理與介入的時機問題！
    民國63年到69年，是台灣房地產首度起飛，進入繁榮漲價的年代。民國70年迫使台北市政府打房，把房地產打下來，一直到75年下半年才慢慢復甦。75年下半年台北市平均房價約7萬5千元，76年漲到每坪約9萬，77年則更是暴漲到每坪約19萬！19萬？！當時叫「暴漲」，人人震驚，今天則叫「1字頭」房價，卻是6都最便宜的住宅！時間點完全不一樣啊！
    房地合一稅於民國95年通過打房，瞬間打倒投資客銷聲匿跡！4年前房地產景氣開始回溫，剛需住宅市場順利，但大多數人渾然不知，市場續唱空頭。然而3年前繼續回溫，2年前更是回溫，到了去年全台灣發燒發熱，許多1字頭的房價已經漲為2字頭，並且最近2年勇敢賣出，讓政府賺了很多的房地合一稅。豪宅坪數巨大，富豪買豪宅大坪數賺更大。但也有時機點介入不對，買到高點，這幾年下跌，有些富豪不得不慘賠出場，這都是財務管理與時機點的問題啊！